Fakta

Nabídkové ceny bytů v okresních městech Olomouckého kraje začaly postupně klesat ze svých jarních či letních maxim. Jedná se zatím o průměrný pokles v jednotkách procent. Rychle naopak roste počet bytů v nabídce. Vyplývá to ze statistik zveřejňovaných největším českým realitním serverem Sreality.cz. Rozšiřování nabídky představuje další tlak na snížení cen a znamená postupně komfortnější pozici pro stranu kupujících.

Zatímco růst nabídky lze pozorovat napříč krajem (oproti druhé polovině roku 2021, kdy byl její rozsah na minimu, se prakticky všude ztrojnásobila), doložené zlevňování se týká okresních měst Šumperka, Prostějova a Přerova. V Olomouci a Jeseníku je přesnější mluvit o stagnaci, obě tato města se nicméně kategorii běžného okresního města poněkud vymykají. To třeba v šumperské nabídce lze najít byty, jejichž majitelé byli nuceni ze svých letních představ slevit už o 20–25 procent (dosud bez úspěchu). Průměrná sleva není sice zatím velká, za touto statistikou se však snadno schová skutečnost, že kdo neslevil podstatněji, neprodal.

Vztah nabídkové a reálně dosažené ceny není nutně přímočarý. Prakticky je ale nabídková cena horním limitem pro cenu skutečnou (výjimkou je licitování při přetlaku zájemců, který ovšem dnes už není pravděpodobný). Snižování veřejné nabídkové ceny přitom ponechává prostor pro další slevu ve fázi neveřejného smlouvání. I reálné ceny jsou v principu přes katastr nemovitostí ověřitelné a o mírném zlevňování se v médiích mluví už nějakou dobu, trh se ovšem zatím příliš nehýbe a údajů je málo. Z dostupných dat se zdá, že v září a říjnu ještě nebyla reálně dosahovaná cena zásadně níže než poslední nabídková. Pochopitelně se to však týká jen toho, co se skutečně prodalo, nikoli „ležáků“ za přestřelené ceny – jakých je ve fázi zamrzlého trhu většina.

V kontextu vysoké inflace nabývá na významu také rozlišení mezi nominální cenou v korunách a cenou v přepočtu na jiné hodnoty. Zatímco donedávna ceny nemovitostí setrvale rostly při stabilitě cen téměř všeho ostatního, dnes jsme v naprosto jiné situaci. I pouhá nominální stagnace, nemluvě o poklesu, znamená podstatné roční znehodnocení v přepočtu na ostatní životní potřeby (typicky potraviny, energie atd.). Také těm, kdo si zajistili navýšení platu, případně jim stát valorizuje důchod apod., nemovitosti po řadě let opět reálně zlevňují.

Inflace se, pravda, drží vysoko, a má-li přesahovat patnáct procent už druhým rokem v řadě, začíná celkové číslo být hrozivé (neboť se jedná ještě o víc než o prostý součet patnácti a patnácti). Jako motivace k realitnímu nákupu to ale nefunguje. Pokud už držíte hotovost v jednotkách milionů, může vám být celkem lhostejná míra inflace vypočtená na potravinách a spol. Se svými úsporami totiž pravděpodobně nemíříte na milion rohlíků s máslem, ale právě na nemovitosti – a ty zlevňují.

Cesta k současnosti

Jak jsme dospěli do stavu, v němž je pokles cen bytů víceméně hotovou věcí a otazníky visí jen nad jeho velikostí? Klíčové byly zejména dva momenty: jednak rychlý nárůst úrokových sazeb, jednak horentně stoupající ceny energií a následně ceny na ně navázaného zboží a služeb.

Neméně důležitý je ale kontext, do něhož tyto impulsy vstoupily, totiž letité přecenění bytových nemovitostí, opakovaně potvrzované národní bankou. To se živilo vírou v nezvratný růst hodnoty nemovitostí a hypetrofovaným investičním rozměrem nemovitostního trhu (tj. odpojením investiční úlohy bytů od jejich funkce uspokojovat něčí potřebu bydlení), přinejmenším v myšlení řady naivních investorů. Zásadní roli hrála též nadměrná tolerance české společnosti k hypotečnímu zadlužení (hypotéky bez ohledu na výši se staly bontonem a zaznívaly dokonce návrhy na hypotéky tzv. dvougenerační), a to paradoxně navzdory široké debatě o exekucích plynoucích ze starších spotřebních dluhů. Už v letech 2020–2021 přestala vycházet investiční aritmetika pořizovací ceny bytu oproti možnému výnosu z nájemného. Nejpozději od této doby lze další růst cen označit za jasnou spekulativní bublinu.

V reakci na zdražené půjčky se objem poskytnutých hypoték letos na podzim propadl meziročně o čtyři pětiny. Do té doby mělo přitom hypoteční financování zhruba poloviční podíl na počtu prodaných bytů. Jednoduchý výpočet nás už pak zpraví o tom, jak náhle se za dosud nedostatkovými nemovitostmi přestaly na trhu hnát vypůjčené peníze a jak rychle začalo opět jít o aktuální stav zájemcova konta. Navíc hypotéky od prvního stálého zaměstnání se za poslední dekádu staly takovým standardem, že zbyl dnes jen málokdo, kdo by pro vlastní rodinnou potřebu chtěl a zároveň mohl kupovat za vlastní. To znamená, že hotovost, která si dnes na trhu brousí zuby na nemovitosti, drží v prvé řadě investoři. Jenže ti mají jednak čas, jednak další možnosti – i pouhý spořicí účet s pětiprocentním úročením aktuálně znamená zajímavou alternativu.

Inflace tažená energiemi a potravinami pak vedle vysokých úroků ze zadlužení představuje další hřebík do rakve představy, že pro domácnost je normální vydat se z největší části příjmů už na pouhé zajištění místa k bydlení. Vracíme se k nesamozřejmému pochopení mnoha předchozích generací, že kromě bydlení je potřeba přinejmenším ještě jíst a topit (vařit, ohřívat) a že bydlet není totéž co vlastnit svůj obývaný prostor. Na vlastnění, respektive vlastnickou aspiraci prostřednictvím značně zdražené hypotéky, najednou leckomu přestalo zbývat.

Není vlastně až tak důležité zkoumat úlohu konkrétních světových událostí (pandemie, ruská agrese na Ukrajině…) jako spouštěčů těchto změn v naší ekonomice. Navzdory své důraznosti a tragičnosti byly zřejmě jen jednou z řady možných teček za světem mimořádně levných peněz a mimořádně levných energií. Nejde v tomto smyslu o „černé labutě“ – dá se argumentovat, že v extrému jsme se naopak pohybovali předtím. V čem však domácí trh nemovitostí válku na Ukrajině povážlivě nedoceňuje, je podle mě – další paradox – její inherentní bezpečnostní rozměr. Čtyři sta kilometrů od našich hranic dopadají ruské rakety. Nemovitost je nemovitá, tj. nepohyblivá (a proti válce mimochodem zpravidla nepojistitelná). Když je potřeba utíkat, tak si ji s sebou nevezmete. Údajná druhá nejsilnější armáda světa sice teď už měsíce buší do Bachmutu, o kterém jste dříve ani neslyšeli, i tak jde ale o situaci před rokem těžko představitelnou. Užitné hodnoty věcí se letos 24. února zásadně proměnily.

Kdo za to může a kdo na to doplatí

Předpokládejme, že pokles cen v nižších desítkách procent je pro nejbližší dobu již skutečnost. Kdo na ni nejvíce doplatí? Obecně ti, kdo si v posledních letech pořídili bytovou nemovitost, kterou nepotřebují, za peníze, které neměli. Pravděpodobně to bylo pod vlivem letité společenské masírky o nemovitostech jakožto zaručené investici – právě tuto podobu na sebe naposled vzala tradiční česká „jistota desetinásobku“. Nechat si špatně poradit bývá drahé, zvlášť když přitom člověk zapomene i na základní poučky: stromy nerostou do nebe a není dobré ukládat všechna vajíčka do jednoho košíku. Zvlášť na to druhé se při milionových cenovkách zapomíná snadno. Leckterý „investor“ se tak ocitá s jediným velikým vejcem v košíku vystlaném spoustou nervozity.

V přiměřeně menší míře nemovitostní pokles zabolí ty, kterých se týká jen některá z uvedených podmínek. Buď si za krvavé peníze a za cenu dluhu pořídili bydlení, které nicméně opravdu potřebují, a při splácení nezměněného dluhu budou tedy především litovat špatně vybrané doby. Anebo do nemovitosti uložili skutečně volné prostředky, které se tímto pod hrozbou ztráty staly nadlouho vázanými.

Početně významná je zřejmě skupina těch, kdo podědili byt v kritických dvou letech pandemie. (Připomeňme, že u nás během ní zemřelo několik desítek tisíc lidí nad předchozí dlouhodobý průměr.) Oč méně vlastních prostředků do takového bytu investovali, o to méně ho zpravidla mohou využít k vlastnímu bydlení, a tak bude zajímavé sledovat osud této množiny nemovitostí. I z těchto vlastníků leckdo ještě stihl zaujmout postoj „investora“ – v nevhodnou dobu, a tedy ke své škodě. Je třeba si uvědomit, že nemovitost držená zcela mimo trh bydlení (byť i nájemního) degraduje z investice na obyčejnou spekulaci. A spekulace na pohyb cen na rozdíl od skutečných funkčních investic nezaslouží zvláštní ochranu.

Koho pak řadit na stranu viníků, ne snad viníků toho, že bublina praská, nýbrž toho, že vůbec mohla vzniknout? V prvé řadě ty, kdo zdražování bytů s vlastním obohacením aktivně popoháněli: realitní makléře pracující za provizi na straně prodávajících, hypoteční bankéře s množstvím prostředků na reklamu, která z hypotéky poznenáhlu udělala sociální normu. Ale také média, včetně renomovaných, která po léta nechávala vystupovat bankéře a realiťáky v roli nezávislých expertů, bez ohledu na jejich střet zájmů a jasnou motivaci nepřipustit jiný vývoj nežli stálé zdražování. Politiky, kteří bytovou situaci naivně nebo zištně zjednodušovali na developerskou mantru o tom, že se málo staví. V neposlední řadě patří k viníkům stát, který svou podporou (zrušené zdanění, daňové odpisy úroků) rozdmýchával vlastnické aspirace bez ohledu na stav trhu. A také obce, které se neodvážily sáhnout na poplatky z nemovitostí coby svůj nejsilnější nástroj. Na úrovni státu i obcí se to koneckonců dělo pod tlakem obyvatel, a tak se v druhém sledu stáváme viníky všichni společně. Jak už to tak bývá, mezi viníky a oběťmi je rozsáhlá šedá zóna.

Prognóza

Pokud se mám dopouštět prognózy na příští rok nebo několik roků, musím zdůraznit především rozdíly užitné hodnoty, které byly v cenách nemovitostí posledních let do jisté míry opomenuty a které se podle mého soudu opět silně hlásí o slovo.

Zaprvé půjde v situaci drahých stavebních materiálů o stav bytu – o to, zda je ve stávající kondici vhodný k letitému obývání bez zásadních úprav. Nemusí být čerstvě po rekonstrukci, ale v prožívání důstojnosti bydlení je obrovský rozdíl mezi bytem rozumně adaptovaným před patnácti lety a osmdesátkovým panelákovým „originálem“ s plechovými umyvadly a pohledovým umakartem v kuchyni i koupelně. Samozřejmostí je i energetická úvaha, zejména ta o zateplení. Tedy zda s sebou byt nese měsíční náklady ve výši dvou, anebo spíš šesti tisíc.

Co naopak patrně bude dál slábnout, je odrazující potenciál sídlišť oproti výlučnějším typům bydlení. Paneláková estetika našla v posledním desetiletí ve společnosti silné zastání a dobře fungující sídliště se vzrostlou zelení a patřičnou vybaveností, včetně té dopravní, může být do budoucna vyloženě dobrou adresou. Pochopitelně však s ohledem na blízkou, nebo naopak periferní polohu vůči městskému centru.

Druhým skutečně zásadním faktorem je pak poloha v rámci ČR. Při maximálním zjednodušení půjde o opozici univerzitních center (s jejich dojezdovým okolím) na jedné straně a periferních regionů na druhé. Právě na periferiích bylo zdražení posledních roků nejprudší, v rozporu s demografickou a výdělkovou charakteristikou těchto oblastí. To lze právě považovat za projev spekulativního chování, který se ve změněné situaci manifestuje rychlým růstem bytové nabídky, a je proto zvlášť otevřen radikálním korekcím. Demografii, která některým lokalitám přidává jedno či dvě procenta obyvatel ročně, zatímco jiným, méně atraktivním, podobná procenta za rok ubere, nelze ignorovat věčně.

Házet čísly je ošemetné. Před rokem jsem se ale odvážil odhadnout, že nemovitosti určené k bydlení se v lednu 2023 budou pohybovat někde mezi plus deseti a mínus dvaceti procenty. Tehdy ještě značně disentní odhad nebyl zas tak špatný, zkusím to tedy znovu. Domnívám se, že kvalitní (rozumně položené a bez problémů ihned obyvatelné) byty v univerzitních centrech z obecného poklesu vyváznou poměrně lacino, řekněme nanejvýš 20procentním pádem z reálné jarní úrovně roku 2022. Naopak nemovitosti problematické svou polohou (v rámci města, ale především státu) anebo svým technickým a energetickým stavem mají nakročeno k výrazně většímu propadu. Nezrekonstruovaný panelákový byt nacházející se někde na široce pojaté periferii republiky, navíc s nevalným zateplením, má svůj propad o 50 % prakticky zaručený.

Takový vývoj považuji ovšem za pozitivní. Dává příležitost těm, kdo si ji – když už žijeme v té „zásluhové“ společnosti – zaslouží. Těm, kteří ve vlastních nemovitostech chtějí bydlet (ne jen ukládat peníze) a zároveň si k tomu zvládli vytvořit finanční základ i bez naivního zadlužení. Ale zároveň obcím, jimž se otvírá cesta k novému posílení bytového fondu, neopatrně rozpuštěného v privatizačním opojení dřívějších dekád.

Nejistotu do celého procesu ovšem vnášejí dva dosud spíše opomíjené zdroje: válka a měna. Bezpečnostní důsledky války na Ukrajině jsem už zmiňoval a bylo by bláhové si jich nevšímat. Pokud Ukrajinci v příštím roce nebo dvou dosáhnou praktického osvobození svého území, nebo zprostředkovaně dokonce rozpadu ruského imperiálního státu, nemovitostní vývoj v celé středovýchodní Evropě pravděpodobně naváže na bezpečnostní předpoklady platné do února 2022. Pokud ale naopak Putinův režim do významné míry naplní své původní cíle na Ukrajině, bude i o bezpečnosti našich sídel nutno přemýšlet v mnohem širším historickém kontextu.

K riziku měnového propadu pak jen na základě nedávných zpráv, aniž bych se chtěl pasovat na měnového ekonoma: zahraniční aktéři prý na doporučení japonských analytiků sázejí proti koruně, domácí instituce si pospíšily prohlásit to za neopodstatněné. I prostý selský rozum může být tímto obrazem poněkud zneklidněn – pro objektivní zhodnocení sparťanských fotbalistů byste si také nešli za fanouškem Sparty…

Výhled

Co se týče výhledu na delší léta dopředu, je z mého pohledu otevřená otázka, zda se osvědčí dosud neochvějná poučka o tom, že nemovitosti se navzdory omezeným propadům vždy vrací k růstu a dlouhodobě jen vynášejí. Je to poučka stavějící na vývoji západního světa po druhé světové válce, a tedy z definice předpokládá dobu víceméně kontinuálního růstu. Kouzlo ekonomie je navíc v tom, že širokou znalostí jejích pravidel se trh proměňuje. Trh, na němž bylo pravidlo formulováno, je zcela jiný trh než ten, na kterém většina investorů jedná s jeho znalostí. Je tu i varovný protipříklad z Japonska: nemovitostní bublina tam praskla roku 1990, kontinuální pokles trval třináct let (!) a ještě déle potom návrat na výchozí hladinu. Jedna věc je mluvit o „dlouhodobém horizontu“, jiná je být skutečně připraven třeba na 20 let ve ztrátě.

Co je naopak výhledově téměř jasné – a vracím se zde k tomu, jak se v čase mění cena nutných životních potřeb běžné rodiny –, je to, že český stát v dlouhodobém horizontu nezvládne garantovat relativní úroveň poskytovaných služeb, na kterou jsme byli zvyklí. Ani nominálně středopravá vláda dnes nedokáže odolávat politickému pokušení kompenzovat občanům (a firmám) celé spektrum reálných či domnělých nepříjemností a takzvaně „nechávat peníze lidem“. Je nasnadě, že se to projeví jinde, způsobem, který už dnes vidíme třeba v oblasti zubařských služeb – zdravotnický standard se v nich prakticky úplně vytrhl ze systému veřejného pojištění a mnozí z nás si zvykají odkládat si z příjmu pravidelně stranou „na zuby“. Zbytek zdravotnictví je zřejmě v závěsu, jakož třeba i školství, počínajíc z obou směrů od předškolního i od vysokého. Pravděpodobně se už nevrátíme do stavu, kdy dominantním životním nákladem domácnosti bude moci být samo místo k bydlení, a to klade jistý limit na ceny nemovitostí v dlouhém výhledu. K triádě „bydlet – jíst – topit“ přistoupí pilíře „léčit se“, „vzdělávat se“, a ani to nebude ještě všechno. Stále méně samozřejmá je v dnešním světle třeba levná doprava (v souvislosti s energiemi a klimatickou změnou) nebo třeba prostá realizace člověka jako platného člena společnosti (v kontextu hospodářské recese, nezaměstnanosti a rozvoje umělé inteligence).

Autor je nezávislý analytik. Části tohoto textu byly publikovány na Olomoucké Drbně.