Archiv štítku: dostupnost bydlení

Tak jsme si koupili byt

Publikováno | Autor:

Po letech úvah, vyčkávání a aktivní snahy o zenový klid navzdory tržním turbulencím, informacím a manipulacím jsme si s manželkou pořídili vlastní byt. Bez hypotéky, jen za pomoci menších půjček. Krátce zde popíšu náš příběh a zvolený přístup, který dnes není zrovna ortodoxní.

Přesídlit z Prahy do okresního města na severní Moravě, nedaleko mého místa původu, jsme se rozhodli začátkem roku 2020. Bylo to v domnění, že při třetinových cenách tamních nemovitostí dosáhneme na vlastní byt s převahou vlastních úspor a život bude o to snazší. Před covidovým nárůstem cen jsme už nic koupit nestihli a pak to přestalo dávat smysl – neměli bychom ani na dvě třetiny ceny něčeho, co by nám přitom do budoucna pro rodinnou potřebu stejně ani nevyhovovalo. V novém bydlišti jsme zůstali v nájmu.

Už předtím jsme se s manželkou dohodli na tom, že hypotéku nechceme. Vzhledem ke svým živnostem bychom ji možná vůbec nedostali, hlavně ale ani jeden z nás nemá jistotu, že mu nevyschnou příjmy z měsíce na měsíc. Jako přijatelnou úroveň zadlužení jsme si stanovili 25 % z ceny zakoupené nemovitosti. Ne 25 % vlastních prostředků, jak je běžné u hypoték, ale skutečně tři čtvrtiny vlastních prostředků oproti jedné čtvrtině dluhu. Praha s cenovkami začínajícími tehdy na pěti, šesti milionech byla tedy mimo naše zorné pole od začátku, ale i v novém bydlišti jsme si nadlouho museli nechat zajít chuť a usilovně praktikovat zenový klid, stoickou neotřesitelnost ducha.

Mediální prostor je totiž dlouhodobě zválcovaný realitními společnostmi a hypotečními makléři. Ti nikdy nepřiznají, že nejlepší doba je koupi by snad mohla být jindy než právě teď a že vzít si obrovitou hypotéku v ten moment, kdy na ni člověk u banky dosáhne, není jediná možná životní dráha. Na jejich rétoriku naskakuje i řada solidních médií, když například zaměňuje dostupnost bydlení s dostupností nemovitostního vlastnictví a jásá nad poklesem úrokových sazeb, jako by to nebyl jen parametrický pohyb, který v ekonomice některým prospívá a některým škodí. Konkrétně naše rodina by si bez předchozího nárůstu sazeb byla nemohla za vlastní peníze žádnou relevantní nemovitost pořídit, protože by úroveň našich úspor trvale zaostávala za vypůjčenými penězi jiných.

V létě 2022 ceny v úzké souvislosti s propadem hypoteční aktivity lehce poklesly a pak zamrzly. Bublina nepraskla, ale začala se mírně vyfukovat. Kdo měl další dva roky z čeho odkládat a nezačínal přitom od nuly, mohl se tím významně přiblížit k vlastnickému cíli. Inflace sice úsporám ubrala významně na hodnotě, co se týče téměř všeho, ne ale co se týče nemovitostí. Úroky z vkladů navíc pracovaly aspoň trochu proti ní. Tak jsme se i my s přelomem roku 2023/2024 dostali na dohled vytčeného kritéria, jímž byl zhruba vyhovující byt při celkovém zadlužení do 25 % jeho ceny. Vzhledem k narození syna přitom naše nároky na velikost a stav bytu oproti původnímu plánu mírně vzrostly. Přesto se v květnu letošního roku objevila vhodná nemovitost a rozhodnutí bylo v tu chvíli už téměř automatické.

Většinu chybějících prostředků nám půjčila rodina, 80 tisíc jsme si vzali jako řádný úvěr ze stavebního spoření. Nebyl tak podstatný, vzali jsme si ho tak trochu na just – dvacet let si ukládáme na stavební spoření, tak proč teď nevyužít zákonný nárok na levný úvěr, i když jen do výše cílové částky? Byli jsme za exoty, finanční poradkyně ani neměla příliš nacvičeno, jak takový úvěr zprocesovat: řádné úvěry ze stavebního spoření si dnes nikdo nebere, protože jejich výše dávno na nemovitosti nestačí. Stavební spoření je jako finanční produkt beznadějně zastaralé.

„Neberte si hypotéku, kupte za hotové“ bude samozřejmě znít jako knížecí rada někomu, kdo horko těžko splňuje alespoň podmínky pro to, aby si směl prostřednictvím hypotéky půjčit. Kdo ale v takové situaci zrovna je, měl by uvážit, že rozhodnutí splatit za třicet let při pětiprocentním úroku dvojnásobek vypůjčené částky nečiní primárně kvůli bydlení, ale kvůli vlastnění. Bydlet je možno i jinak. Já s manželkou jsme žili v poměrně skromných nájmech do svých 36, respektive 30 let. Šetřili jsme i v řadě dalších oblastí. Výhody a nevýhody si už musí zvážit každý sám. Netvrdím taky, že tu nabízím cestu pro každého. Jsou životní situace, v nichž není reálné opustit metropoli ve prospěch něčeho levnějšího, navíc takový přístup v regionech zvedá cenovou hladinu pro místní a to generuje další problémy. Jsou rovněž profese, v nichž na důstojnou vlastní nemovitost neušetříte, ani kdybyste se rozkrájeli. A cenový vývoj do budoucna vám stejně jako v minulosti nikdo nezaručí. To všechno je kapitalismus, ve kterém žijeme.

Nemovitosti aj.

Publikováno | Autor:

Blogová sekce na Aktuálně.cz, kde se dala s obecně zaměřenými texty získat slušná čtenost, prý k dnešku končí. Možná se tedy budu zase o něco víc vystavovat tady. Zatím pár odkazů na mé tamní texty z posledních měsíců.

[edit 30. 8. 2025 – server Aktuálně celou starou blogovou sekci navzdory slibům znepřístupnil, odkazy již nejsou funkční. Pro archivní účely sem kopíruju aspoň pracovní verze textů; shoda s původně publikovanou verzí není zaručena především co do formátování, odkazů a kontroly překlepů.]

Trojice příspěvků k oblíbenému nemovitostnímu tématu:

Rádi vlastníme nemovitosti, ale starat se o ně nechceme

V jednom okresním městě stojí panelák o 16 bytech. V tom paneláku hledají domovního důvěrníka. Zručnost se prý nevyžaduje, měla by to být především dobře dostupná kontaktní osoba vybavená telefonem a seznamem užitečných čísel. Zájemce o funkci ale chybí. Vlastníci bytů v domě se zhruba řečeno dělí na: 1) ty, kteří už to dělali, 2) ty, po kterých to vzhledem k věku nikdo nemůže chtít, 3) ty, kteří v domě nebydlí a byty pronajímají.

Zkusili se zeptat dokonce i nájemníků. Nájemníci se jim pochopitelně ve vší zdvořilosti vysmáli. Ani po letech vám nejsme dost dobří na to, abychom dostali smlouvu na dobu neurčitou, ale budeme se vám starat o majetek?

Jako většina problémů, i tento je převoditelný na peníze. Odměna za domovnictví se patřičně navýší a nakonec se toho někdo chopí – možná to bude někdo z vedlejšího vchodu, v horším případě úplně odjinud. Každopádně je to další náklad spojený s vlastnictvím. Někdejší komunita družstevních nájemníků, střídajících se v úklidu chodeb a bez řečí přebírajících domovnictví (jakkoli neidylické toto uspořádání za socialismu bylo), už tu není. Místo ní je tu soubor jedinců, kteří využívají služby a prakticky se neznají. Za služby se samozřejmě platí.

Právě tuto zimu se ve stejném domě rozpadla dlouholetá praxe ohledně odklízení sněhu. V obvyklém rozpisu zjevně nemají být staří a nemohoucí. Nikdo si však tentokrát netroufl vyhodnotit, kdo přesně to je, a proto rozpis letos chybí.

Jsou to všechno jen drobnosti. Zvykáme si ale nemovitosti používat jako pokladničku a o to méně nám možná budou sloužit k bydlení.

Nemovitosti a stáří. Majetek jako břímě

V jednom paneláku na maloměstě žijí manželé, důchodci před sedmdesátkou. Žijí ve vlastním čtyřpokojovém bytě s devadesátimetrovou výměrou. Tři děti jsou dávno z domu, manželé tu žijí sami. Byt je neustále čistý jako klícka. Uklízí prakticky jen žena. Byla vychována v době, která zdědila buržoazní nároky na úroveň domácnosti i představy o rozdělení rodinných úloh, ale ne už příslušné množství domácího služebnictva. Sama tedy žehlí prostěradla, ponožky, utěrky, vysává koberce, pravidelně myje okna a pere záclony. K smrti ji to zmáhá. Stěhování do menšího ale není v plánu. Občas totiž přijedou vnoučata. To – zhruba jeden víkend za čtvrtletí – jsou jediné chvíle, kdy čtyřpokojový byt dochází plného využití.

Případnému stěhování stojí v cestě i další překážky – nejen zvyk, ale také množství nábytku a bezpočet dalších nahromaděných předmětů. O jednom každém z nich by bylo nutno rozhodnout a něco s ním fyzicky provést. A konečně neustálý stres z tržní situace – každý ví, že prodat se dá ve špatnou dobu, ale nikdo samozřejmě neví, zda je to právě teď. Možná že manželé z těchto důvodů ve své stále méně vyhovující nemovitosti dožijí. Majetek, s nímž nelze naložit jinak než jako s celkem, se stává břemenem.

Mohlo by to být ještě horší. Mohlo by tu být pár pragmatických potomků-dědiců, kteří by už za života starých rodičů považovali nemovitost prakticky za svou. Kteří by měli silné názory na to, jak má být jejich dědictví opatrováno.

Až 89 % českých občanů si prý myslí, že vlastní bydlení je ideální způsob, jak se zajistit na stáří. Inu, jak se to vezme.

Vlastní obývaná nemovitost má nesporně mnoho výhod. Tvoří-li ale ve stáří většinu vašeho majetku, znamená zároveň tu nejméně disponibilní investici, jakou si lze představit.

Válka, nemovitosti, Schillerová

Je známá věc, že nákup rezidenčních nemovitostí je rozdrobenější, individualizovanější než prodej. Domky a byty většinou nakupují jednotlivé rodiny, prodávají sice taky, ale za asistence větších ryb – realitních kanceláří. Větší ryby mají větší mediální výtlak a v zájmu prodejců je za každých okolností tvrdit, že slevy už byly, ceny porostou a dobrá doba k nákupu je právě teď. Obraz trhu v médiích bývá tedy poněkud pokřivený. (Asi jako když si pokles průměrné sazby z 5,78 na 5,74 %, tedy o čtyři setiny procenta, onehdy vysloužil na Novinkách.cz dramatický titulek „Úrokové sazby hypoték padají k pěti procentům“.)

Ne že by snižování úroků ze strany ČNB v principu nemělo vést ke zdražování. S předloňským rychlým vzestupem sazeb se extrémně snížil objem vypůjčených peněz, které za sebe obyvatelé vysílají na nemovitostní hon. Jinými slovy značně ubylo poptávky. Nyní se naopak počítá s centrálním poklesem sazeb. Ponechme teď stranou, jak rychlý tento pokles bude a jak velkou motivaci budou mít banky k tomu, aby se v hypotečních nabídkách hnaly někam do oblasti začínající vytouženou trojkou. Předpoklad pro růst poptávky to nesporně je. Jenže ne jediný.

Co se ve vyhlídkách na rychlý vzestup cen raději nezmiňuje, je válka. Velká válka vzdálená jen ve stovkách kilometrů od našich hranic, která se – a to je aspoň na úrovni veřejného sentimentu poměrně čerstvá novinka – nevyvíjí vůbec dobře. Válka, během níž se agresor stále jasněji vymezuje jako náš konkrétní budoucí protivník. Válka, kterou se náčelník generálního štábu Karel Řehka snaží i české veřejnosti postavit před oči jako velmi reálnou možnost. Válka se svými vojsky, bombardéry, raketami a dělostřelectvem je přitom ten nejhorší nepřítel nemovitostí, tedy pevných nepohyblivých objektů, a usedlého života v nich.

Německý výzkumný institut DGAP ve svém listopadovém rozboru odhaduje, že současné Rusko má schopnost plně obnovit své vojenské síly během 6 až 10 let po ukončení intenzivních bojů na Ukrajině. Pokud Rusům tato agrese projde s něčím, co bude možno prohlásit za úspěch (a územní zisk ho z jejich pohledu představuje skoro automaticky), je vhodné připustit, že nemovitosti ve středovýchodní Evropě mohou znamenat investici do pevných objektů v budoucí válečné zóně. Neznamená to nutně takový objekt nechtít. Znamená to ale počítat s tím, že v časovém výhledu, s jakým si rodina obvykle své definitivní bydlení pořizuje, nemusí nemovitost vůbec znamenat existenční zajištění, které si s ní dnes ještě spojujeme.

Do role Řehkovy hlavní veřejné oponentky se pasovala Alena Schillerová, stínová ministryně financí za nejsilnější sněmovní stranu, se slovy „my se nechceme připravovat na válku, my chceme žít v míru“. Posouzení argumentačních výkonů obou jmenovaných nechám na vás, máte vlastní hlavu. Pokud ale v blízké době plánujete větší investici, doporučuji zahrnout do úvah následující zapeklitou otázku. Jak moc si vsadit na vlastnictví nemovitostí v zemi, kde do obranné politiky mluví Alena Schillerová?

A další jednotlivá témata:

Máte terénní auto? Čekejte terénní silnice

Silnice, sysel, SUVčka.

Nedávno médii proběhlo, že ochránci přírody ze Šumperka podaným rozkladem zbrzdili stavbu dvou úseků dálnice D35 na Svitavsku. Neznáme-li detaily případu – a já je jako sice zelený, ale nečlen místního ochranářského svazu neznám –, můžeme si k tomu aspoň vyměnit obvyklé floskule. „Ekomagoři zase kvůli nějakému syslovi znepříjemňují život obyčejným lidem.“ A proti tomu „Kdyby stavebník nezkoušel obcházet pravidla, nikdo by ho nezdržoval.“ Každopádně se spor odehrává v českém právním rámci, který definuje strany sporu i opravné prostředky, po kterých mohou v případě nespokojenosti sáhnout.

Někdy se právní a instituční rámec ukáže být nedostatečný (jako třeba v případě otrávené Bečvy). Někdy ve veřejné rozpravě natolik dominuje zájem některé strany, že se prosadí změna tohoto rámce. Dočasně zvítězí „příznivci sysla“, nebo naopak „fanoušci motorů“. Nebo jiné výstavby. I to se u nás, na rozdíl od některých nedalekých států, děje v rámci předvídatelného právního státu. (O sysla samozřejmě v aktuálním případě vůbec nejde, používám ho jen jako zkratku.)

Zrovna v otázce výstavby silnic ale, domnívám se, jeden posun v rovnováze nastává, a je to posun generační. Dnešní mladá generace oproti předchozím ve výrazně větší míře odmítá individuální automobilovou dopravu. A rovnou tu pomiňme motivaci ekologicko-ideologickou. Ta je sice nasnadě, ale k neochotě přepravovat se někam vlastním autem leckomu stačí i ekonomicko-bezpečnostní úvaha.

Hustota provozu na dnešních silnicích je nesouměřitelná s dobou normalizace, kdy si řidičské oprávnění pořizovala generace mých rodičů. Chyby se stávají každému, k ničivé nehodě není nikdy příliš daleko. A do toho absurdní trend tvarového i hmotnostního nafukování nových aut, z důvodů módy i pasivní bezpečnosti těch uvnitř. Na silnicích neustále roste podíl vozů SUV, což znamená nejen horší výfukové emise, spotřebu a otěr z pneumatik, ale také horší následky pro každou protistranu případné srážky. Zkuste si představit, v jaké oblasti těla se s nešťastným chodcem střetával starý favorit a v jaké dnešní luxusní poloterénní koráb. To první se děje někde u kolen, to druhé spíš ve výši pasu, při dvojnásobné hmotnosti auta…

K tomu ekonomika provozu vlastního auta v nejširším smyslu: osvojení řidičských dovedností, pořízení auta, péče o něj, parkování a stálá zodpovědnost za bezpečnost, to všechno představuje finanční a mentální náklady, které jsou pro mladou rodinu bez přehánění zařaditelné někam mezi pořízení velkého psa a další dítě do rodiny. Pokud si mladí mají na dnes pořízení vlastního bydlení vyhradit přinejmenším několik milionů, najde se ještě dalšího třičtvrtě milionu na auto, ve kterém nebudou méně těžcí a chránění než ostatní? (A vejde se ten vůbec ten krám do garáže, kterou předkové stavěli pro žigulíka?)

Ne každý chce tak mnoho obětovat pouhému pohodlí přepravy, pokud má ve svém okolí aspoň trochu přijatelnou veřejnou dopravu. A z naznačené spleti otázek bezpečnostních, ekonomických i – málo platné – ekologických snad ani jiné individuální východisko není. Aspoň ne pro mladou generaci ve městech, čímž dnes už zdaleka nemyslím jen ta největší.

V rovině veřejných silničních staveb, jejich povolování a financování to ovšem celé bude znamenat vychýlení ve prospěch zmíněných „příznivců sysla“. Kdo totiž po silnicích nejezdí pravidelně vlastním autem, ten jejich stav a kapacitu osobně nepociťuje jako prvořadou otázku. Svůj podíl na tom přitom mají všichni ti, kdo si jen důvodu prestiže na běžné silniční ježdění pořizují poloterénní auto (a řidiče slabších povah tak z provozu pomalu vytlačují). S trochou cynismu se dá tedy říct: Máte terénní vůz? Dostanete k němu terénní silnici.

Dlouhodobě nefunkční výtah na nádraží Zábřeh na Moravě

Odvody OSVČ, penzijní spoření, ceny bytů

Publikováno | Autor:

Nějak tu zapomínám odkazovat na své příspěvky na blogu Aktuálně, tak jen pro pořádek z posledních měsíců:

[edit 30. 8. 2025 – server Aktuálně celou starou blogovou sekci navzdory slibům znepřístupnil, odkazy již nejsou funkční. Pro archivní účely sem kopíruju aspoň pracovní verze textů; shoda s původně publikovanou verzí není zaručena především co do formátování, odkazů a kontroly překlepů.]

Odvody OSVČ – proč chce vláda zlikvidovat drobnou podnikatelskou iniciativu?

Odvody OSVČ na sociální pojištění vzala vláda za špatný konec. Problémem těchto odvodů není příliš nízké minimum, nýbrž to, že absurdně vysoký počet živnostníků odvádí pouze toto minimum.

Problémem je, že stát neumí ohlídat, aby se například ajťák, který de facto vykonává pravidelnou práci zaměstnance s výdělkem sto tisíc měsíčně, nemohl prohlásit za podnikatele a využívat výhod, které stát podnikatelům za jejich iniciativu v nejistých podmínkách nabízí. Z oněch měsíčních sto tisíc totiž švarcsystémový „živnostník“ šedesát odepíše pod hlavičkou paušálních výdajů, ze zbylých čtyřiceti počítá svou daň z příjmu, pro účely sociálního pojištění je ale ještě rozpůlí a tento odvod počítá z částky zvíci minimální mzdy. Stejně jako třeba živnostnice-kadeřnice někde na periferii republiky, která dnes bez ohledu na obrat prvních šest tisíc měsíčně odesílá státu a teprve pak začíná vydělávat na bydlení pro rodinu, potraviny a tak dále. Napříště to bude devět nebo deset. Přesvědčit ji, že toto pojetí daní je spravedlivé a že se vyplatí zůstat se svým podnikáním v systému, bude obávám se pro ajťácko-středopravicovou koalici nadlidským úkolem.

I bez ohledu na silnou regresi, která ve zdanění živnostníků s ročním příjmem pod milion panuje, zvyšovat jejich minimální měsíční odvody k úrovni deseti tisíc znamená zabíjet drobnou podnikatelskou iniciativu v ČR. Za těchto podmínek těžko jako podnikatel/ka na hlavní činnost začnete s čímkoli, čím byste se mohli chtít na vlastní pěst živit. Ať už by to bylo včelařství (sedmdesát sklenic medu měsíčně pro stát??), masérství, marketing, jazykové korektury nebo výroba sádrových andělů a lapačů snů. (Ne, já taky nevím, kdo tyto předměty kupuje.) V lepším případě si budete hledat záminku pro výhodnější podmínky vedlejší samostatné činnosti (studium, rodičovská, částečný zaměstnanecký úvazek…), v horším budete svou činnost budovat načerno anebo se svých představ vzdáte.

Diskusi o spravedlivém dělení břemene mezi zaměstnance a podnikatele nelze rozumně vést bez historické perspektivy: bez povědomí o časovém vývoji nezaměstnanosti. Pokud je dnes nezaměstnanost rekordně nízká, lze pochopit, že stát nestojí o volnonožce realizující se ve svém oboru za upachtěných patnáct tisíc měsíčně. Má důvod nasměrovat je do ekonomicky výkonnějšího zaměstnaneckého procesu. Jenže systém je nastavován dlouhodobě – mimo jiné i za časů vysoké nezaměstnanosti. Každý, kdo v takovém období nespadne do státní záchranné sítě a protlouká se situací ve svém legálním podnikání, dokonce přitom státu něco odváděje, je pro státní pokladnu požehnáním. Nejúspěšnější z nich se pak stávají i motorem dalšího růstu. Vysokou inflaci jsme si taky ještě předloni neuměli představit – tak že bychom tu plnou zaměstnanost měli navěky?

Nešidíte se na penzijním spoření? Navýšit měsíční platbu nestačí

 

Ceny bytů: šest poznámek na zbytek roku

Ceny bytů: šest poznámek na zbytek roku

1. Média, i ta seriózní, o situaci na bytovém trhu nadále informují velmi nevyváženě. Proroků rostoucích cen je jako much. Je to ale do značné míry tím, jak si novináři ulehčují práci a ptají se jen těch, kdo jsou snadno na dosah: realiťáků, hypotečních makléřů, developerů. To jsou shodou okolností také ti, kdo z růstu cen profitují, a systémově tedy nemají zájem připouštět jakýkoliv budoucí pokles. Reprezentativně se vyptat opačné strany, tj. domácností plánujících své bydlení a drobných nemovitostních investorů, je výrazně těžší (podobným směrem mířilo snad jen Aktuálně.cz v projektu Bydlení za všechny prachy). Možná že ceny v dohledné době porostou, možná že ne, ale ptát se na to jen těch, kterým padají do kapsy procenta z těch dosažených, je každopádně špatná žurnalistika.

2. Z předešlého bodu vyplývá i to, že pokud pokles cen nastane nebo už nastal, málokdo ho bude vyhlašovat. Znamenalo by to potvrdit, že pokles je možný, a to strana prodávajících se svým aparátem realitek nepotřebuje. A když, tak jen jako reklamu na okamžitý nákup. O jakémkoli větším poklesu cen se většina obyvatel dozví, teprve až bude po něm. Zásadní je navíc rozdíl mezi nominálními a reálnými cenami. Pravděpodobný scénář je ten, že delší velmi mírný nominální pokles, jaký zažíváme od loňského léta, se potichu překlopí do podstatného poklesu přepočteného na ceny ostatních životních potřeb a na příjmy obyvatelstva. Vítězem celého procesu bude ten, kdo nepromešká chvíli, kdy se pro něj žádaná nemovitost stane relativně dobře dostupnou (ať už to v jeho případě znamená cokoli).

3. Co se týče oživení trhu, na které různí komentátoři poukazují, to se zdá zatím nejisté. Věštit ho z červencových dat, která znamenají meziroční i meziměsíční propad, s odkazem na „očištění o sezónní vlivy“, je pohyb na hraně chyby měření. I kdyby však bylo oživení skutečné, není to zdaleka totéž co růst cen (třebaže by o tom někteří rádi veřejnost přesvědčili a podnítili tak brzké pokračování české nemovitostní psychózy). Oživení trhu znamená, že více zápasů v přetahované mezi nabídkou a poptávkou zná svůj výsledek. Neříká se tím, komu v těchto zápasech povolily svaly dřív.

4. Ohledně novostaveb se česká debata zmítá mezi zvláštními extrémy. Na jedné straně je prý výstavba nevhodnou regulací a papírováním prodlužována o dlouhé roky a postavit od píky něco podstatnějšího trvá i k deseti letům. Na druhou stranu developeři kvůli nízké poptávce při daných cenách málem ze dne na den „zastavují výstavbu“ a vyhrožují nedostatkem nových bytů už napřesrok. Přeberte si to, jak umíte, laik by ovšem myslel, že developerské plánování probíhá v jiném, podstatně delším cyklu nežli úroková politika ČNB. Pokud developer nechce prodávat za aktuálně dosažitelné ceny a nechává svůj projekt mimo trh, je to samozřejmě jeho právo. Zní to ovšem o dost méně dramaticky než „nestavíme!“.

5. Před rokem a čtvrt jste v běžném českém hovoru mohli zaslechnout slova „je válka“. Jen tak, bez místního určení. Všichni jsme pociťovali, jak je ona válka blízko a jak se nás týká. Na frontě se přitom od té doby nezměnilo zas tak moc. Je asi přirozené, že jsme se v našich končinách časem vesměs vrátili k byznysu „as usual“, válka a bezpečnost ve střední a východní Evropě ale zůstává zásadním faktorem pro nemovitostní trh. To, jak dopadne ruská agrese na Ukrajině, má zásadní vliv na to, jak bezpečné bude žít v Česku a kdo zde bude chtít žít. Rusko se podle všeho připravuje na dlouhou válku, kterou pojímá jako svou existenční otázku (bez ohledu na přiměřenost takového vnímání). Je to hypotetická otázka, ale pokud by se zhroutila ukrajinská obrana, slovenské volby za měsíc ovládl prokremelský Fico a v USA se za rok stal opět prezidentem Trump, kolik budete v takové bezpečnostní konstelaci ochotni zaplatit řekněme za nemovitost na Moravě? (Omlouvám se za cynismus, s nímž zde válku zařazuji do šestice tržních poznámek. Trh ale není etické prostředí.)

6. Akcioví investoři znají střídání dob, kdy roste celý trh, s dobami, kdy se vyplatí tituly pečlivě vybírat. Jelikož nemovitosti se v posledních dekádě staly základní investiční představou Čechů, je dobře možné, že bude třeba uvažovat o nich podobně. Cenový vzestup, stagnace ani pokles nemusejí být do budoucna adekvátní charakteristikou trhu jako celku. Jako první v řadě se nabízí opozice center (pro jednoduchost řekněme univerzitních měst v čele s Prahou) a periferií. Rozdíl mezi místy, kde lidí přibývá a kde jich ubývá; kde chtějí žít a kde nechtějí. Pokud bych si měl vsadit na střednědobý vývoj, řekl bych, že v Praze ceny nebudou už nominálně klesat, zatímco na periferiích je pro to stále ještě spousta prostoru. Praha jako mezinárodní metropole je kapitola sama pro sebe. (V jejích lepších čtvrtích dnes české peníze soutěží s penězi mnoha lidí, kteří by mohli žít a vydělávat leckde od Barcelony po Helsinky, ale kteří nikdy nezakotví v Šumperku, Vsetíně nebo Klatovech.)

 

Ceny bytů v okresních městech jsou na sestupu: jak se to stalo a co bude dál?

Publikováno | Autor:

Fakta

Nabídkové ceny bytů v okresních městech Olomouckého kraje začaly postupně klesat ze svých jarních či letních maxim. Jedná se zatím o průměrný pokles v jednotkách procent. Rychle naopak roste počet bytů v nabídce. Vyplývá to ze statistik zveřejňovaných největším českým realitním serverem Sreality.cz. Rozšiřování nabídky představuje další tlak na snížení cen a znamená postupně komfortnější pozici pro stranu kupujících.

Zatímco růst nabídky lze pozorovat napříč krajem (oproti druhé polovině roku 2021, kdy byl její rozsah na minimu, se prakticky všude ztrojnásobila), doložené zlevňování se týká okresních měst Šumperka, Prostějova a Přerova. V Olomouci a Jeseníku je přesnější mluvit o stagnaci, obě tato města se nicméně kategorii běžného okresního města poněkud vymykají. To třeba v šumperské nabídce lze najít byty, jejichž majitelé byli nuceni ze svých letních představ slevit už o 20–25 procent (dosud bez úspěchu). Průměrná sleva není sice zatím velká, za touto statistikou se však snadno schová skutečnost, že kdo neslevil podstatněji, neprodal.

Vztah nabídkové a reálně dosažené ceny není nutně přímočarý. Prakticky je ale nabídková cena horním limitem pro cenu skutečnou (výjimkou je licitování při přetlaku zájemců, který ovšem dnes už není pravděpodobný). Snižování veřejné nabídkové ceny přitom ponechává prostor pro další slevu ve fázi neveřejného smlouvání. I reálné ceny jsou v principu přes katastr nemovitostí ověřitelné a o mírném zlevňování se v médiích mluví už nějakou dobu, trh se ovšem zatím příliš nehýbe a údajů je málo. Z dostupných dat se zdá, že v září a říjnu ještě nebyla reálně dosahovaná cena zásadně níže než poslední nabídková. Pochopitelně se to však týká jen toho, co se skutečně prodalo, nikoli „ležáků“ za přestřelené ceny – jakých je ve fázi zamrzlého trhu většina.

V kontextu vysoké inflace nabývá na významu také rozlišení mezi nominální cenou v korunách a cenou v přepočtu na jiné hodnoty. Zatímco donedávna ceny nemovitostí setrvale rostly při stabilitě cen téměř všeho ostatního, dnes jsme v naprosto jiné situaci. I pouhá nominální stagnace, nemluvě o poklesu, znamená podstatné roční znehodnocení v přepočtu na ostatní životní potřeby (typicky potraviny, energie atd.). Také těm, kdo si zajistili navýšení platu, případně jim stát valorizuje důchod apod., nemovitosti po řadě let opět reálně zlevňují.

Inflace se, pravda, drží vysoko, a má-li přesahovat patnáct procent už druhým rokem v řadě, začíná celkové číslo být hrozivé (neboť se jedná ještě o víc než o prostý součet patnácti a patnácti). Jako motivace k realitnímu nákupu to ale nefunguje. Pokud už držíte hotovost v jednotkách milionů, může vám být celkem lhostejná míra inflace vypočtená na potravinách a spol. Se svými úsporami totiž pravděpodobně nemíříte na milion rohlíků s máslem, ale právě na nemovitosti – a ty zlevňují.

Cesta k současnosti

Jak jsme dospěli do stavu, v němž je pokles cen bytů víceméně hotovou věcí a otazníky visí jen nad jeho velikostí? Klíčové byly zejména dva momenty: jednak rychlý nárůst úrokových sazeb, jednak horentně stoupající ceny energií a následně ceny na ně navázaného zboží a služeb.

Neméně důležitý je ale kontext, do něhož tyto impulsy vstoupily, totiž letité přecenění bytových nemovitostí, opakovaně potvrzované národní bankou. To se živilo vírou v nezvratný růst hodnoty nemovitostí a hypetrofovaným investičním rozměrem nemovitostního trhu (tj. odpojením investiční úlohy bytů od jejich funkce uspokojovat něčí potřebu bydlení), přinejmenším v myšlení řady naivních investorů. Zásadní roli hrála též nadměrná tolerance české společnosti k hypotečnímu zadlužení (hypotéky bez ohledu na výši se staly bontonem a zaznívaly dokonce návrhy na hypotéky tzv. dvougenerační), a to paradoxně navzdory široké debatě o exekucích plynoucích ze starších spotřebních dluhů. Už v letech 2020–2021 přestala vycházet investiční aritmetika pořizovací ceny bytu oproti možnému výnosu z nájemného. Nejpozději od této doby lze další růst cen označit za jasnou spekulativní bublinu.

V reakci na zdražené půjčky se objem poskytnutých hypoték letos na podzim propadl meziročně o čtyři pětiny. Do té doby mělo přitom hypoteční financování zhruba poloviční podíl na počtu prodaných bytů. Jednoduchý výpočet nás už pak zpraví o tom, jak náhle se za dosud nedostatkovými nemovitostmi přestaly na trhu hnát vypůjčené peníze a jak rychle začalo opět jít o aktuální stav zájemcova konta. Navíc hypotéky od prvního stálého zaměstnání se za poslední dekádu staly takovým standardem, že zbyl dnes jen málokdo, kdo by pro vlastní rodinnou potřebu chtěl a zároveň mohl kupovat za vlastní. To znamená, že hotovost, která si dnes na trhu brousí zuby na nemovitosti, drží v prvé řadě investoři. Jenže ti mají jednak čas, jednak další možnosti – i pouhý spořicí účet s pětiprocentním úročením aktuálně znamená zajímavou alternativu.

Inflace tažená energiemi a potravinami pak vedle vysokých úroků ze zadlužení představuje další hřebík do rakve představy, že pro domácnost je normální vydat se z největší části příjmů už na pouhé zajištění místa k bydlení. Vracíme se k nesamozřejmému pochopení mnoha předchozích generací, že kromě bydlení je potřeba přinejmenším ještě jíst a topit (vařit, ohřívat) a že bydlet není totéž co vlastnit svůj obývaný prostor. Na vlastnění, respektive vlastnickou aspiraci prostřednictvím značně zdražené hypotéky, najednou leckomu přestalo zbývat.

Není vlastně až tak důležité zkoumat úlohu konkrétních světových událostí (pandemie, ruská agrese na Ukrajině…) jako spouštěčů těchto změn v naší ekonomice. Navzdory své důraznosti a tragičnosti byly zřejmě jen jednou z řady možných teček za světem mimořádně levných peněz a mimořádně levných energií. Nejde v tomto smyslu o „černé labutě“ – dá se argumentovat, že v extrému jsme se naopak pohybovali předtím. V čem však domácí trh nemovitostí válku na Ukrajině povážlivě nedoceňuje, je podle mě – další paradox – její inherentní bezpečnostní rozměr. Čtyři sta kilometrů od našich hranic dopadají ruské rakety. Nemovitost je nemovitá, tj. nepohyblivá (a proti válce mimochodem zpravidla nepojistitelná). Když je potřeba utíkat, tak si ji s sebou nevezmete. Údajná druhá nejsilnější armáda světa sice teď už měsíce buší do Bachmutu, o kterém jste dříve ani neslyšeli, i tak jde ale o situaci před rokem těžko představitelnou. Užitné hodnoty věcí se letos 24. února zásadně proměnily.

Kdo za to může a kdo na to doplatí

Předpokládejme, že pokles cen v nižších desítkách procent je pro nejbližší dobu již skutečnost. Kdo na ni nejvíce doplatí? Obecně ti, kdo si v posledních letech pořídili bytovou nemovitost, kterou nepotřebují, za peníze, které neměli. Pravděpodobně to bylo pod vlivem letité společenské masírky o nemovitostech jakožto zaručené investici – právě tuto podobu na sebe naposled vzala tradiční česká „jistota desetinásobku“. Nechat si špatně poradit bývá drahé, zvlášť když přitom člověk zapomene i na základní poučky: stromy nerostou do nebe a není dobré ukládat všechna vajíčka do jednoho košíku. Zvlášť na to druhé se při milionových cenovkách zapomíná snadno. Leckterý „investor“ se tak ocitá s jediným velikým vejcem v košíku vystlaném spoustou nervozity.

V přiměřeně menší míře nemovitostní pokles zabolí ty, kterých se týká jen některá z uvedených podmínek. Buď si za krvavé peníze a za cenu dluhu pořídili bydlení, které nicméně opravdu potřebují, a při splácení nezměněného dluhu budou tedy především litovat špatně vybrané doby. Anebo do nemovitosti uložili skutečně volné prostředky, které se tímto pod hrozbou ztráty staly nadlouho vázanými.

Početně významná je zřejmě skupina těch, kdo podědili byt v kritických dvou letech pandemie. (Připomeňme, že u nás během ní zemřelo několik desítek tisíc lidí nad předchozí dlouhodobý průměr.) Oč méně vlastních prostředků do takového bytu investovali, o to méně ho zpravidla mohou využít k vlastnímu bydlení, a tak bude zajímavé sledovat osud této množiny nemovitostí. I z těchto vlastníků leckdo ještě stihl zaujmout postoj „investora“ – v nevhodnou dobu, a tedy ke své škodě. Je třeba si uvědomit, že nemovitost držená zcela mimo trh bydlení (byť i nájemního) degraduje z investice na obyčejnou spekulaci. A spekulace na pohyb cen na rozdíl od skutečných funkčních investic nezaslouží zvláštní ochranu.

Koho pak řadit na stranu viníků, ne snad viníků toho, že bublina praská, nýbrž toho, že vůbec mohla vzniknout? V prvé řadě ty, kdo zdražování bytů s vlastním obohacením aktivně popoháněli: realitní makléře pracující za provizi na straně prodávajících, hypoteční bankéře s množstvím prostředků na reklamu, která z hypotéky poznenáhlu udělala sociální normu. Ale také média, včetně renomovaných, která po léta nechávala vystupovat bankéře a realiťáky v roli nezávislých expertů, bez ohledu na jejich střet zájmů a jasnou motivaci nepřipustit jiný vývoj nežli stálé zdražování. Politiky, kteří bytovou situaci naivně nebo zištně zjednodušovali na developerskou mantru o tom, že se málo staví. V neposlední řadě patří k viníkům stát, který svou podporou (zrušené zdanění, daňové odpisy úroků) rozdmýchával vlastnické aspirace bez ohledu na stav trhu. A také obce, které se neodvážily sáhnout na poplatky z nemovitostí coby svůj nejsilnější nástroj. Na úrovni státu i obcí se to koneckonců dělo pod tlakem obyvatel, a tak se v druhém sledu stáváme viníky všichni společně. Jak už to tak bývá, mezi viníky a oběťmi je rozsáhlá šedá zóna.

Prognóza

Pokud se mám dopouštět prognózy na příští rok nebo několik roků, musím zdůraznit především rozdíly užitné hodnoty, které byly v cenách nemovitostí posledních let do jisté míry opomenuty a které se podle mého soudu opět silně hlásí o slovo.

Zaprvé půjde v situaci drahých stavebních materiálů o stav bytu – o to, zda je ve stávající kondici vhodný k letitému obývání bez zásadních úprav. Nemusí být čerstvě po rekonstrukci, ale v prožívání důstojnosti bydlení je obrovský rozdíl mezi bytem rozumně adaptovaným před patnácti lety a osmdesátkovým panelákovým „originálem“ s plechovými umyvadly a pohledovým umakartem v kuchyni i koupelně. Samozřejmostí je i energetická úvaha, zejména ta o zateplení. Tedy zda s sebou byt nese měsíční náklady ve výši dvou, anebo spíš šesti tisíc.

Co naopak patrně bude dál slábnout, je odrazující potenciál sídlišť oproti výlučnějším typům bydlení. Paneláková estetika našla v posledním desetiletí ve společnosti silné zastání a dobře fungující sídliště se vzrostlou zelení a patřičnou vybaveností, včetně té dopravní, může být do budoucna vyloženě dobrou adresou. Pochopitelně však s ohledem na blízkou, nebo naopak periferní polohu vůči městskému centru.

Druhým skutečně zásadním faktorem je pak poloha v rámci ČR. Při maximálním zjednodušení půjde o opozici univerzitních center (s jejich dojezdovým okolím) na jedné straně a periferních regionů na druhé. Právě na periferiích bylo zdražení posledních roků nejprudší, v rozporu s demografickou a výdělkovou charakteristikou těchto oblastí. To lze právě považovat za projev spekulativního chování, který se ve změněné situaci manifestuje rychlým růstem bytové nabídky, a je proto zvlášť otevřen radikálním korekcím. Demografii, která některým lokalitám přidává jedno či dvě procenta obyvatel ročně, zatímco jiným, méně atraktivním, podobná procenta za rok ubere, nelze ignorovat věčně.

Házet čísly je ošemetné. Před rokem jsem se ale odvážil odhadnout, že nemovitosti určené k bydlení se v lednu 2023 budou pohybovat někde mezi plus deseti a mínus dvaceti procenty. Tehdy ještě značně disentní odhad nebyl zas tak špatný, zkusím to tedy znovu. Domnívám se, že kvalitní (rozumně položené a bez problémů ihned obyvatelné) byty v univerzitních centrech z obecného poklesu vyváznou poměrně lacino, řekněme nanejvýš 20procentním pádem z reálné jarní úrovně roku 2022. Naopak nemovitosti problematické svou polohou (v rámci města, ale především státu) anebo svým technickým a energetickým stavem mají nakročeno k výrazně většímu propadu. Nezrekonstruovaný panelákový byt nacházející se někde na široce pojaté periferii republiky, navíc s nevalným zateplením, má svůj propad o 50 % prakticky zaručený.

Takový vývoj považuji ovšem za pozitivní. Dává příležitost těm, kdo si ji – když už žijeme v té „zásluhové“ společnosti – zaslouží. Těm, kteří ve vlastních nemovitostech chtějí bydlet (ne jen ukládat peníze) a zároveň si k tomu zvládli vytvořit finanční základ i bez naivního zadlužení. Ale zároveň obcím, jimž se otvírá cesta k novému posílení bytového fondu, neopatrně rozpuštěného v privatizačním opojení dřívějších dekád.

Nejistotu do celého procesu ovšem vnášejí dva dosud spíše opomíjené zdroje: válka a měna. Bezpečnostní důsledky války na Ukrajině jsem už zmiňoval a bylo by bláhové si jich nevšímat. Pokud Ukrajinci v příštím roce nebo dvou dosáhnou praktického osvobození svého území, nebo zprostředkovaně dokonce rozpadu ruského imperiálního státu, nemovitostní vývoj v celé středovýchodní Evropě pravděpodobně naváže na bezpečnostní předpoklady platné do února 2022. Pokud ale naopak Putinův režim do významné míry naplní své původní cíle na Ukrajině, bude i o bezpečnosti našich sídel nutno přemýšlet v mnohem širším historickém kontextu.

K riziku měnového propadu pak jen na základě nedávných zpráv, aniž bych se chtěl pasovat na měnového ekonoma: zahraniční aktéři prý na doporučení japonských analytiků sázejí proti koruně, domácí instituce si pospíšily prohlásit to za neopodstatněné. I prostý selský rozum může být tímto obrazem poněkud zneklidněn – pro objektivní zhodnocení sparťanských fotbalistů byste si také nešli za fanouškem Sparty…

Výhled

Co se týče výhledu na delší léta dopředu, je z mého pohledu otevřená otázka, zda se osvědčí dosud neochvějná poučka o tom, že nemovitosti se navzdory omezeným propadům vždy vrací k růstu a dlouhodobě jen vynášejí. Je to poučka stavějící na vývoji západního světa po druhé světové válce, a tedy z definice předpokládá dobu víceméně kontinuálního růstu. Kouzlo ekonomie je navíc v tom, že širokou znalostí jejích pravidel se trh proměňuje. Trh, na němž bylo pravidlo formulováno, je zcela jiný trh než ten, na kterém většina investorů jedná s jeho znalostí. Je tu i varovný protipříklad z Japonska: nemovitostní bublina tam praskla roku 1990, kontinuální pokles trval třináct let (!) a ještě déle potom návrat na výchozí hladinu. Jedna věc je mluvit o „dlouhodobém horizontu“, jiná je být skutečně připraven třeba na 20 let ve ztrátě.

Co je naopak výhledově téměř jasné – a vracím se zde k tomu, jak se v čase mění cena nutných životních potřeb běžné rodiny –, je to, že český stát v dlouhodobém horizontu nezvládne garantovat relativní úroveň poskytovaných služeb, na kterou jsme byli zvyklí. Ani nominálně středopravá vláda dnes nedokáže odolávat politickému pokušení kompenzovat občanům (a firmám) celé spektrum reálných či domnělých nepříjemností a takzvaně „nechávat peníze lidem“. Je nasnadě, že se to projeví jinde, způsobem, který už dnes vidíme třeba v oblasti zubařských služeb – zdravotnický standard se v nich prakticky úplně vytrhl ze systému veřejného pojištění a mnozí z nás si zvykají odkládat si z příjmu pravidelně stranou „na zuby“. Zbytek zdravotnictví je zřejmě v závěsu, jakož třeba i školství, počínajíc z obou směrů od předškolního i od vysokého. Pravděpodobně se už nevrátíme do stavu, kdy dominantním životním nákladem domácnosti bude moci být samo místo k bydlení, a to klade jistý limit na ceny nemovitostí v dlouhém výhledu. K triádě „bydlet – jíst – topit“ přistoupí pilíře „léčit se“, „vzdělávat se“, a ani to nebude ještě všechno. Stále méně samozřejmá je v dnešním světle třeba levná doprava (v souvislosti s energiemi a klimatickou změnou) nebo třeba prostá realizace člověka jako platného člena společnosti (v kontextu hospodářské recese, nezaměstnanosti a rozvoje umělé inteligence).

Autor je nezávislý analytik. Části tohoto textu byly publikovány na Olomoucké Drbně.

Vlastnictví bytu za doby inflace. Jiný pohled

Publikováno | Autor:
Odpovědět

Z médií je ten dosah přece jen trochu větší, toto mi dnes pár hodin viselo na hlavní stránce Aktuálně.cz: https://blog.aktualne.cz/blogy/radek-ocelak.php?itemid=41811

[edit 30. 8. 2025 – server Aktuálně celou starou blogovou sekci navzdory slibům znepřístupnil, odkazy již nejsou funkční. Pro archivní účely sem kopíruju aspoň pracovní verze textů; shoda s původně publikovanou verzí není zaručena především co do formátování, odkazů a kontroly překlepů.]

Vlastnictví bytu za doby inflace. Jiný pohled

Radek Ocelák

Na články o cenách nemovitostí se hodně kliká, tu je tedy návod k vytvoření jednoho takového: Odcitujte některou metriku cenového vývoje za poslední kvartál, rok nebo pětiletku. Požádejte o vyjádření a o předpověď několik realitních a hypotečních makléřů. To jest těch, jejichž blahobyt přímo souvisí s růstem cen, ideálně přímo ve formě procent z dosahované ceny. S tím, aby byla zastoupena strana poptávky – těch, kdo nemovitosti kupují, chystají se k tomu nebo o nich aspoň sní – si nelámejte hlavu. Nedělají to ani seriózní ekonomické deníky, reprezentanti této strany trhu se totiž hledají těžko. (Čest žurnalistickým výjimkám.) Připusťte rostoucí úrokové sazby hypoték – můžete se za to odškodnit třeba titulkem ve stylu „ČNB zdražuje Čechům bydlení“ (lhostejno, že bydlet není tak úplně totéž co vlastnit na hypotéku). Zdůrazněte pomalost stavebního řízení, drahotu materiálů a zejména meziroční míru inflace, která z nemovitostí činí bezpečný investiční přístav. Připomeňte rekordní pandemické úspory obyvatel (odpustit si návštěvu kina, dovolenou na Krétě a ušetřit tím na byt, že to nikoho nenapadlo dřív!). Zachovejte dekorum mainstreamového názoru, že všichni normální lidé si své vlastnické bydlení pořizují na hypotéku a že dát dohromady 10–20procentní akontaci (možno si na ni i pokoutně půjčit) je pro mladé dospělé v zásadě již dosažením cíle. Vhodné je v tom opět dát prostor pro vyjádření někomu z bankovních činitelů, vždyť kdo toho ví o průběhu lidského života víc než lidé z vedení hypotečních bank? O hypotékách rozhodně nemluvte jako o formě zadlužení a neveďte žádnou paralelu s dnešními exekucemi ze starých spotřebních půjček či zanedbaných bagatelních dluhů. Jsme dnes přece už dál.

Pokud jste postupovali podle návodu, gratuluji – svým úspěšným článkem jste zase trochu přifoukli bublinu. Když si sami dáte pozor, možná při svém prasknutí neohrozí zrovna vás.

Těm, kteří by snad o komplexitě bytového trhu chtěli referovat s otevřenějším hledím, nabízím ke zvážení několik bodů.

1. Že sazby hypotečních úroků míří aktuálně k pěti procentům, zaregistroval asi každý. Neuškodí si to ale propočítat ještě o krok dál. Pokud si na byt půjčíte třeba tři milióny s touto roční úrokovou sazbou, zaplatíte principiálně v prvním roce 12,5 tisíce měsíčně jenom na úrocích. (Za to se dá skoro všude slušně bydlet v nájmu.) Další solidní sumu potřebujete vydávat na splátku samotné jistiny, tak aby další rok byly ty úroky aspoň o chlup nižší. Časové rozložení může být, pravda, trochu jiné. Zaplacené úroky si můžete odečíst od základu daně z příjmu, aspoň dokud zadlužený stát bude mít chuť tuto podporu vlastnickému bydlení poskytovat. Pomůže to ale jen trochu – není to totiž vůbec totéž jako odečíst si je od daně samotné.

2. Matematika příjmů z pronájmu vzhledem ke kupní ceně bytu nevychází už dlouho. Výnos i mimo Prahu klesá ke třem procentům ročně nebo níž, a to pokud počítáte jen s dosti skromnou průběžnou obnovou opotřebovávaného majetku. Stará investorská poučka, že investiční byt by se měl na pronájmech zaplatit za dvacet let, je zapomenuta: dnes je to nejméně 35 let, spíš 40. Představa, že nájmy půjdou nahoru ruku v ruce s prodejními cenami, je spíš jen přáním. Se zdražováním vás jako pronajímatele bytu předběhly energie i potraviny. Pokud znáte hodnotu korektních vztahů s prověřenými nájemníky, tušíte asi i to, že vaše možnost zdražit nájemné neodpovídá tak úplně tomu, co za poslední roky udělaly prodejní ceny bytů. Za těchto podmínek ledaskdo na pronajímání vůbec rezignuje nebo už to udělal. V tu chvíli se ale investice mění v čistou spekulaci – aspoň pokud si investici definujeme jako majetkový vklad, který slibuje přinést zisk skrze zprostředkované uspokojování něčích potřeb. Spekulovat na vzestup ceny nevyužívaných nemovitostí, to lze bezpochyby s Dominikem Stroukalem, vycházející hvězdou české populární ekonomie, obrazně nazvat hrou v kasinu. A jelikož nemovitost pro většinu rodin znamená významnou část jejich majetku, minimálně těmto všem lze doporučit, aby s ní v kasinu nehrály. Mluví o tom jiná investorská poučka, ta o diverzifikaci portfolia neboli neukládání všech vajíček do jednoho košíku. Oblíbený lidový argument, že ceny bytů odjakživa jenom stoupají, je snad zbytečné zde vyvracet – není to prostě pravda.

3. Druhou stranou mince málo výhodných pronájmů jsou samozřejmě výhodné nájmy. Dosud nebyl tento fakt příliš na očích: panující sentimenty spojené se sociálním statusem a postoje v duchu „nebudu platit za bydlení někomu jinému, když můžu splácet vlastní“ jsou silné. (Je to záležitost kultury a perspektivy: srovnej „přece nebudu někomu platit za mléko, když si můžu pořídit krávu“.) Jenže změny úroků znamenají i zde výraznou změnu dynamiky. Vklad hotovosti už dnes může i u zavedených institucí a bez výpovědní lhůty vynášet ročně přes dvě procenta. Jistě, není to moc, srovnejme ale dvě procenta bez práce, doslova na pár kliknutí myši, se třemi procenty z pronájmu bytu v příslušné ceně (s příslušným vloženým časem a nervy). Když to podáme ještě jinou optikou, výnos z ceny bytu, uložené na spořicí účet, je dnes schopen zaplatit zhruba polovinu nájmu v daném bytě. Není to celý nájem, likvidita prostředků je zato nesrovnatelná. Celou hru to mění a do budoucna může ještě víc.

4. Zprávy o osmi- nebo i desetiprocentní meziroční inflaci se na nás ze stránek tištěných i internetových valí den co den a leckoho zřejmě přimějí k akci. Žádná univerzální inflace vyjádřitelná jediným výstižným číslem pro všechny ale neexistuje. To, jak zdražování statků a služeb dopadá na každého z nás, závisí na jeho konkrétních potřebách – na tom, jakou spotřebu si dopřává a jakou si odpírá. Pro ty, kteří by se dlouhodobě a vážně zajímali o koupi bytu k pokrytí své potřeby bydlení, tato „reálná osobní“ inflace výrazně přesahuje deset procent už pátým nebo šestým rokem v řadě. To je na jednu stranu povážlivé, na druhou nedává pro takovéto zájemce příliš smysl znepokojovat se tím, že zrovna v sezóně 2021/22 touto měrou zdražil celý spotřební koš (okurky, auta, kadeřníci atd.).

5. Na okraj předchozích dvou bodů: Dvouprocentní výnos na spořicím účtu ve světle zpráv o desetiprocentní inflaci jistě poněkud bledne. Toto aritmetické srovnání je ale časově zavádějící. Zatímco výnos na „spořáku“ je slibem do budoucna, 8–10procentní ztrátu hodnoty držitel hotovosti již od minulého ledna utrpěl (opět vzhledem ke standardnímu spotřebnímu koši), bez ohledu na to, zda v letošním roce podrží hotovost, nebo zainvestuje jinam. Je tedy lépe ji oplakat a srovnávat spíše výhledy různých variant pro letošní rok: spořicí účty slibují 2–3 procenta, meziroční inflace v lednu 2023 by s velkou pravděpodobností měla být řekněme mezi 3 a 7 procenty, nemovitosti určené k bydlení nejspíš budou kdesi v širokém pásmu mezi plus deseti a minus dvaceti procenty (byť v pokles zatím věří málokdo, viz celý tento příspěvek).

6. Navzdory tomu, co do světa křičí novinové titulky, roční inflace v jednotkách procent není žádný satan. Čtyřprocentní inflace (a výše u nás v desetiletém průměru jistě zatím nesahá) pro střadatele znamená, že si jeho hotovost do příštího roku uchová 96 procent hodnoty. Povídejte o tom rolníkovi, jehož úroda brambor se ve sklepě celá beznadějně kazí už během následujícího května. Společenské uspořádání, které nám umožňuje naspořené hodnoty víceméně předvídatelně uchovávat z roku na rok s takovouto účinností, znamená výjimečně stabilní prostředí pro život a v tomto ohledu historický úspěch. Inflaci je vhodné poměřovat délkou neproduktivního závěru života, kdy člověk přestává být schopen svoje statky obnovovat. To bývá kolem dvaceti let a po této době si uložená částka při čtyřprocentní roční inflaci uchová ještě skoro polovinu hodnoty. Tedy žádná tragédie – pokud se ovšem nepokoušíte ze svých životních úspěchů zajistit ještě jedno, dvě nebo více následujících pokolení. (Právě to je ostatně problém řady dnešních rodinných investorů do nemovitostí.)

7. Ve většině českých měst (střední Čechy vynechme) obyvatel nijak zvlášť nepřibývá a životnost panelových sídlišť – základní bytové varianty u nás – se zdaleka neblíží svému konci. Mluví se zároveň o smutném faktu, že pandemie covidu snížila seniorům (mnohdy původním obyvatelům těchto sídlišť) průměrnou naději dožití zhruba o rok. V tomto demografickém kontextu se argumenty délkou a cenou nové výstavby zdají spíše nepodstatné. Nové byty nejsou v zásadě potřeba. Pokud by se právě teď nějakým kouzlem objevily, budou rozebrány na spekulaci, tj. stejným mechanismem, kterým jsou mimo trh bydlení drženy již stávající volné bytové kapacity. – Pokud nové byty někde přece jen potřeba jsou, můžeme si posilující korunu zapsat jako faktor proti obávanému zdražování materiálů. Nikdo ale už asi nevěří, že by na cenu nemovitostí měly příznivý vliv podobné drobnosti. Zlevní je teprve významný otřes našich obvyklých očekávání a sentimentů, toto zlevnění může pak ale být masivní.

8. Nemovitosti k bydlení zdražily od roku 2016 tak dramaticky, že to zřejmě překresluje i sociální rozvrstvení společnosti. Půl dekády nazpět bylo ještě možné vymezit střední třídu následujícím způsobem: bydlí ve vlastním, cestuje, v solidních restauracích se stravuje častěji než jen svátečně, za zdravotní a vzdělávací péči v případě potřeby platí nad rámec standardu poskytovaného státem. Pro mladé dospělé s dobrými příjmy, kteří přitom netěží z hmotné podpory svých zajištěných rodičů, dnes už ale taková sociální pozice není dostupná. Mnozí z nich v práci na plný úvazek pravděpodobně zažívají zvláštní situaci: jejich výdělek je až zbytečně vysoký na všechno, co by mohli od života chtít, s výjimkou vlastního bydlení – a na ně naopak nedostačuje. Podmínky, za nichž lze vlastní nemovitost přece jen získat (hypotéka a pracovní nasazení, obé takzvaně „na krev“), pak vytváří dilema, kam se svým životním stylem zařadit. Odložit vlastnické ambice a dál si žít na úrovni vyšších středních tříd (tj. dobře se stravovat, platit např. za kvalitní zubní péči a za vyhovující školku pro děti)? Anebo raději žít ve vlastním, avšak po způsobu nižší střední třídy (to jest trvale šetřit)? Připomeňme: rovnítko mezi výší nájmu v cizím a měsíční splátkou hypotéky ve vlastním je sice další z velmi populárních argumentačních figur, nic však dnes není vzdálenější skutečnosti. Eroduje tak i letitá pravda, že bytové vlastnictví je vynikající investice do sebe sama.

9. Z okruhu svých blízkých jsem nedávno zaslechl: „Nikdo nepřepokládá, že by byty měly zlevňovat.“ Je-li to argument poukazem na moudrost davu, je lichý. Tyto dvě věci totiž za dnešního stavu trhu nejspíše nejsou oddělené: jakmile se to začne ve významnější míře předpokládat, bude se to zároveň už dít.

Výhrada: Mluví-li se v bodě 3 o „výhodných nájmech“, rozumí se výhodnost pro ty, kdo zvažují pořízení nemovitosti jako reálnou alternativu. Celý rozbor je neortodoxním pokusem o nalezení orientace na trhu s bydlením – nepředpokládá však, že důstojné bydlení by měl ve všech případech člověku zajistit právě trh. Zvýšenou aktivitu státu v naplňování potřeby bydlet, jakož i ukončení neúměrné podpory vlastnického bydlení, považuji naopak za velmi žádoucí.

Autor je genealog. O aktuální poptávce po bankovních produktech toho příliš neví. O lidských postojích k majetku na rozměru desítek a stovek let by něco vědět měl.

 

ČR jako pakt vlastníků nemovitostí

Publikováno | Autor:
Odpovědět

S vývojem na trhu bydlení a souvisejícími sentimenty se Česká republika v různých ohledech stává paktem vlastníků nemovitostí určených k bydlení. Ten zahrnuje jak stávajíci, tak aspirující či hypotékou zatížené vlastníky a je účinně namířen proti všem ostatním – napříč sociálními vrstvami.

<tady by mohl být irelevantní obrázek ze Shutterstocku nebo Pixabaye, tzv. ilustrační>

Ve světě, který by většina z nás považovala za normální (byť žádný ideál), by se to s majetkem a jeho politickými implikacemi mělo zjednodušeně takto:

  • Někteří lidé vlastní nemovitosti určené k bydlení, někteří vlastní jiné věci, někteří nevlastní nic. Nezávisle na tomto dělení jsou navíc někteří zadlužení a někteří ne.
  • Podle celkového stavu aktiv lze lidi seřadit od velmi majetných ke zcela nemajetným. Politické síly v zemi se orientují na různé výseky této škály, a každý se tak může dočkat reprezentace svých bezprostředních ekonomických zájmů (snad s výjimkou extrémně chudých, z nichž málokdo volí).
  • Majetek je jako majetek, vlastníci nemovitostí jsou proto s ostatními zámožnými občany takříkajíc na jedné lodi.
  • Je přirozenou potřebou méně majetných, aby stát nesanoval soukromé bohatství z veřejných rozpočtů (na nichž jejich blaho spočívá relativně více než blaho těch majetnějších) a aby se v případě velkých majetkových nerovností stal objektem významného zdanění nejen příjem, ale i majetek. Je naopak potřebou majetných neodvádět ze svého příjmu a majetku příliš velký podíl na udržování veřejných rozpočtů v kondici.

V České republice, kterou si tu dovoluji nazvat paktem vlastníků nemovitostí, většina těchto věcí neplatí. Touha po vlastnickém bydlení a identifikace s ním se u nás – jistě vlivem tržního vývoje posledních let – zdá být natolik dominantní, že se ekonomická osa věci touto silou pomalu rozdrolila.

Ve chvíli, kdy státní rozpočet trpí obrovským schodkem a kdy cenový vzestup nemovitostí je po léta jedním z nejvýznamnějších zdrojů růstu soukromého bohatství, bylo by logické, aby po skutečném zdanění nemovitostí volali všichni jejich nevlastníci. Totiž jak ti málo majetní, tak ti, kteří mají zkrátka investováno jinde. Jenže jako by dnes neexistovali ani jedni. Setrvalý růst nemovitostních cen v posledních letech zřejmě vytvořil iluzi, že relativně majetní jsme díky nemovitostem víceméně všichni: majitelé realit v Praze, vlastníci chalup v málo perspektivních regionech, „vlastníci“ zatížení vysokou hypotékou, dokonce ti, kdo se teprve po dostupné nemovitosti ohlížejí, anebo blízké příbuzenstvo šťastných majitelů – všichni na jedné lodi. Jak jinak vysvětlit, že nepříliš radikální nápady středolevých Pirátů ohledně zdanění nemovitostí ve své kampani roznesla na kopytech středolevá SPD i středolevé ANO 2011, zatímco deklaratorní pravice si nestihla ještě ani natáhnout rukavice? Jak vysvětlit, že nikdo na politické scéně dnes nebrojí proti velkorysým daňovým odpisům z hypotečních úroků, pakliže ne tím, že už jaksi nezbyl nikdo, kdo by nevlastnil, na vlastnictví ani neaspiroval a zároveň se ještě dovedl politicky zorganizovat? A jak vysvětlit, že živým politickým tématem jsou staré exekuce, ne však nové hypoteční zadlužení domácností, které prý láme rekordy skoro měsíc od měsíce?

Varovným signálem o paktu vlastníků je i dění po nedávném řádění tornáda na jižní Moravě. Stát se tu rozhodl pro nahrazování nepojištěného soukromého majetku ve zcela bezprecedentní výši, a to za mlčení údajných politických konzervativců (druhdy strážců státní pokladny a osobní i rozpočtové finanční zodpovědnosti). Jistě v tom hrála roli mediální síla události, předvolební období (kdy je jistější vyjet pomáhat na traktoru než pokoušet masy konzervativní zásadovostí) i celonárodní solidarita s odlehlým kusem Moravy. Má a bude to ale mít důsledky i mimo tento časový kontext. Nutně plynoucí paradoxy se započtením řádného pojistného plnění a sbírkových darů jsou jen první z nich.

Oprávněně se budou rozhořčovat ti, kdo v budoucnu přijdou o nemovitý majetek méně spektakulárně, a nejspíš s tím budou do nějaké míry úspěšní. (Když to bude zrovna ve středních Čechách, kde je cenová hladina mnohem vyšší, asi nezůstane u dvoumilionového stropu.) K pojmu nemovitého vlastnictví tu tiše, ale efektivně přibývá jakési bezplatné státní pojištění. A jak jinak pojmenovat zavádění něčeho takového než jako pakt vlastníků uzavřený na úkor všech ostatních?

Oprávněně se budou ptát i ti, kdo nešťastně přijdou o majetek jiného druhu, než je nemovitost určená k bydlení. Kdy přesně bylo stanoveno, že má občan sebe a svou rodinu zajišťovat vlastnickým bydlením, a ne kupříkladu investicemi do své firmy, do východoevropských dluhopisů nebo nakrásně třeba do sbírky známek? Majetek jako majetek. Je bláznovství (anebo spíš opět důsledek paktu vlastníků) dnes ještě státně přifukovat realitní bublinu zvýhodňováním nemovitého vlastnictví.

Předchozí odstavce se mohou jevit jako nevkusný útok na skutečné oběti velmi hmatatelného neštěstí. Prosím ale o zamyšlení. Bydlení není totéž co majetek. Je nanejvýš patřičné, aby stát obětem živelné pohromy zajistil bydlení a všestrannou hmotnou podporu do prvních měsíců a let. To ale bohužel neznamená do významné výše kompenzovat ztracený majetek, a kdyby nešlo právě o vlastnické bydlení, sotva by to vůbec někoho napadlo. Možná to zní silně, ale nejde to asi ani říct tak silně, aby to dolehlo ke společnosti omámené zhodnocováním nemovitostí: lidské právo je bydlet, ne požadovat kompenzaci špatně rozloženého majetkového portfolia.

U reakcí na tornádo však netřeba prodlévat déle. Je to jen symptom a snad určité prohloubení problému s vlastnickým paktem. Jeho podstatou je však to, že se oproti obvyklému rozvrstvení společnosti stávají zájmovou skupinou společně všichni ti, kdo „jedou“ ve vlastnictví nemovitostí – od superbohatých po zadlužené; od Ořechovky po Orlovou. Nebezpečí tohoto stavu není jen to, že nemovitostní a hypoteční bublina praskne. S tím rozumný investor počítá a někteří se na to třeba i těší. Nebezpečí tkví v tom, že až se tak stane, pakt vlastníků zajistí, aby náklady nesl stát jako celek – nikoli ti, kdo (si) iracionálně půjčovali. V tu chvíli se možná dozvíme, že dluhy nejsou dluhy (hypotéka se totiž změnila v bonton), závazky nejsou závazky, rodiny nelze připravit o bydlení (čti majetek), banky nelze nechat padnout, všechno proto zaplatí stát. Tedy v disproporční míře všichni ti, kdo se nemovitostního šílenství neúčastnili.

Mimochodem, předseda vlády prý investuje výhradně v zahraničních měnách.