Z médií je ten dosah přece jen trochu větší, toto mi dnes pár hodin viselo na hlavní stránce Aktuálně.cz: https://blog.aktualne.cz/blogy/radek-ocelak.php?itemid=41811
[edit 30. 8. 2025 – server Aktuálně celou starou blogovou sekci navzdory slibům znepřístupnil, odkazy již nejsou funkční. Pro archivní účely sem kopíruju aspoň pracovní verze textů; shoda s původně publikovanou verzí není zaručena především co do formátování, odkazů a kontroly překlepů.]
Vlastnictví bytu za doby inflace. Jiný pohled
Radek Ocelák
Na články o cenách nemovitostí se hodně kliká, tu je tedy návod k vytvoření jednoho takového: Odcitujte některou metriku cenového vývoje za poslední kvartál, rok nebo pětiletku. Požádejte o vyjádření a o předpověď několik realitních a hypotečních makléřů. To jest těch, jejichž blahobyt přímo souvisí s růstem cen, ideálně přímo ve formě procent z dosahované ceny. S tím, aby byla zastoupena strana poptávky – těch, kdo nemovitosti kupují, chystají se k tomu nebo o nich aspoň sní – si nelámejte hlavu. Nedělají to ani seriózní ekonomické deníky, reprezentanti této strany trhu se totiž hledají těžko. (Čest žurnalistickým výjimkám.) Připusťte rostoucí úrokové sazby hypoték – můžete se za to odškodnit třeba titulkem ve stylu „ČNB zdražuje Čechům bydlení“ (lhostejno, že bydlet není tak úplně totéž co vlastnit na hypotéku). Zdůrazněte pomalost stavebního řízení, drahotu materiálů a zejména meziroční míru inflace, která z nemovitostí činí bezpečný investiční přístav. Připomeňte rekordní pandemické úspory obyvatel (odpustit si návštěvu kina, dovolenou na Krétě a ušetřit tím na byt, že to nikoho nenapadlo dřív!). Zachovejte dekorum mainstreamového názoru, že všichni normální lidé si své vlastnické bydlení pořizují na hypotéku a že dát dohromady 10–20procentní akontaci (možno si na ni i pokoutně půjčit) je pro mladé dospělé v zásadě již dosažením cíle. Vhodné je v tom opět dát prostor pro vyjádření někomu z bankovních činitelů, vždyť kdo toho ví o průběhu lidského života víc než lidé z vedení hypotečních bank? O hypotékách rozhodně nemluvte jako o formě zadlužení a neveďte žádnou paralelu s dnešními exekucemi ze starých spotřebních půjček či zanedbaných bagatelních dluhů. Jsme dnes přece už dál.
Pokud jste postupovali podle návodu, gratuluji – svým úspěšným článkem jste zase trochu přifoukli bublinu. Když si sami dáte pozor, možná při svém prasknutí neohrozí zrovna vás.
Těm, kteří by snad o komplexitě bytového trhu chtěli referovat s otevřenějším hledím, nabízím ke zvážení několik bodů.
1. Že sazby hypotečních úroků míří aktuálně k pěti procentům, zaregistroval asi každý. Neuškodí si to ale propočítat ještě o krok dál. Pokud si na byt půjčíte třeba tři milióny s touto roční úrokovou sazbou, zaplatíte principiálně v prvním roce 12,5 tisíce měsíčně jenom na úrocích. (Za to se dá skoro všude slušně bydlet v nájmu.) Další solidní sumu potřebujete vydávat na splátku samotné jistiny, tak aby další rok byly ty úroky aspoň o chlup nižší. Časové rozložení může být, pravda, trochu jiné. Zaplacené úroky si můžete odečíst od základu daně z příjmu, aspoň dokud zadlužený stát bude mít chuť tuto podporu vlastnickému bydlení poskytovat. Pomůže to ale jen trochu – není to totiž vůbec totéž jako odečíst si je od daně samotné.
2. Matematika příjmů z pronájmu vzhledem ke kupní ceně bytu nevychází už dlouho. Výnos i mimo Prahu klesá ke třem procentům ročně nebo níž, a to pokud počítáte jen s dosti skromnou průběžnou obnovou opotřebovávaného majetku. Stará investorská poučka, že investiční byt by se měl na pronájmech zaplatit za dvacet let, je zapomenuta: dnes je to nejméně 35 let, spíš 40. Představa, že nájmy půjdou nahoru ruku v ruce s prodejními cenami, je spíš jen přáním. Se zdražováním vás jako pronajímatele bytu předběhly energie i potraviny. Pokud znáte hodnotu korektních vztahů s prověřenými nájemníky, tušíte asi i to, že vaše možnost zdražit nájemné neodpovídá tak úplně tomu, co za poslední roky udělaly prodejní ceny bytů. Za těchto podmínek ledaskdo na pronajímání vůbec rezignuje nebo už to udělal. V tu chvíli se ale investice mění v čistou spekulaci – aspoň pokud si investici definujeme jako majetkový vklad, který slibuje přinést zisk skrze zprostředkované uspokojování něčích potřeb. Spekulovat na vzestup ceny nevyužívaných nemovitostí, to lze bezpochyby s Dominikem Stroukalem, vycházející hvězdou české populární ekonomie, obrazně nazvat hrou v kasinu. A jelikož nemovitost pro většinu rodin znamená významnou část jejich majetku, minimálně těmto všem lze doporučit, aby s ní v kasinu nehrály. Mluví o tom jiná investorská poučka, ta o diverzifikaci portfolia neboli neukládání všech vajíček do jednoho košíku. Oblíbený lidový argument, že ceny bytů odjakživa jenom stoupají, je snad zbytečné zde vyvracet – není to prostě pravda.
3. Druhou stranou mince málo výhodných pronájmů jsou samozřejmě výhodné nájmy. Dosud nebyl tento fakt příliš na očích: panující sentimenty spojené se sociálním statusem a postoje v duchu „nebudu platit za bydlení někomu jinému, když můžu splácet vlastní“ jsou silné. (Je to záležitost kultury a perspektivy: srovnej „přece nebudu někomu platit za mléko, když si můžu pořídit krávu“.) Jenže změny úroků znamenají i zde výraznou změnu dynamiky. Vklad hotovosti už dnes může i u zavedených institucí a bez výpovědní lhůty vynášet ročně přes dvě procenta. Jistě, není to moc, srovnejme ale dvě procenta bez práce, doslova na pár kliknutí myši, se třemi procenty z pronájmu bytu v příslušné ceně (s příslušným vloženým časem a nervy). Když to podáme ještě jinou optikou, výnos z ceny bytu, uložené na spořicí účet, je dnes schopen zaplatit zhruba polovinu nájmu v daném bytě. Není to celý nájem, likvidita prostředků je zato nesrovnatelná. Celou hru to mění a do budoucna může ještě víc.
4. Zprávy o osmi- nebo i desetiprocentní meziroční inflaci se na nás ze stránek tištěných i internetových valí den co den a leckoho zřejmě přimějí k akci. Žádná univerzální inflace vyjádřitelná jediným výstižným číslem pro všechny ale neexistuje. To, jak zdražování statků a služeb dopadá na každého z nás, závisí na jeho konkrétních potřebách – na tom, jakou spotřebu si dopřává a jakou si odpírá. Pro ty, kteří by se dlouhodobě a vážně zajímali o koupi bytu k pokrytí své potřeby bydlení, tato „reálná osobní“ inflace výrazně přesahuje deset procent už pátým nebo šestým rokem v řadě. To je na jednu stranu povážlivé, na druhou nedává pro takovéto zájemce příliš smysl znepokojovat se tím, že zrovna v sezóně 2021/22 touto měrou zdražil celý spotřební koš (okurky, auta, kadeřníci atd.).
5. Na okraj předchozích dvou bodů: Dvouprocentní výnos na spořicím účtu ve světle zpráv o desetiprocentní inflaci jistě poněkud bledne. Toto aritmetické srovnání je ale časově zavádějící. Zatímco výnos na „spořáku“ je slibem do budoucna, 8–10procentní ztrátu hodnoty držitel hotovosti již od minulého ledna utrpěl (opět vzhledem ke standardnímu spotřebnímu koši), bez ohledu na to, zda v letošním roce podrží hotovost, nebo zainvestuje jinam. Je tedy lépe ji oplakat a srovnávat spíše výhledy různých variant pro letošní rok: spořicí účty slibují 2–3 procenta, meziroční inflace v lednu 2023 by s velkou pravděpodobností měla být řekněme mezi 3 a 7 procenty, nemovitosti určené k bydlení nejspíš budou kdesi v širokém pásmu mezi plus deseti a minus dvaceti procenty (byť v pokles zatím věří málokdo, viz celý tento příspěvek).
6. Navzdory tomu, co do světa křičí novinové titulky, roční inflace v jednotkách procent není žádný satan. Čtyřprocentní inflace (a výše u nás v desetiletém průměru jistě zatím nesahá) pro střadatele znamená, že si jeho hotovost do příštího roku uchová 96 procent hodnoty. Povídejte o tom rolníkovi, jehož úroda brambor se ve sklepě celá beznadějně kazí už během následujícího května. Společenské uspořádání, které nám umožňuje naspořené hodnoty víceméně předvídatelně uchovávat z roku na rok s takovouto účinností, znamená výjimečně stabilní prostředí pro život a v tomto ohledu historický úspěch. Inflaci je vhodné poměřovat délkou neproduktivního závěru života, kdy člověk přestává být schopen svoje statky obnovovat. To bývá kolem dvaceti let a po této době si uložená částka při čtyřprocentní roční inflaci uchová ještě skoro polovinu hodnoty. Tedy žádná tragédie – pokud se ovšem nepokoušíte ze svých životních úspěchů zajistit ještě jedno, dvě nebo více následujících pokolení. (Právě to je ostatně problém řady dnešních rodinných investorů do nemovitostí.)
7. Ve většině českých měst (střední Čechy vynechme) obyvatel nijak zvlášť nepřibývá a životnost panelových sídlišť – základní bytové varianty u nás – se zdaleka neblíží svému konci. Mluví se zároveň o smutném faktu, že pandemie covidu snížila seniorům (mnohdy původním obyvatelům těchto sídlišť) průměrnou naději dožití zhruba o rok. V tomto demografickém kontextu se argumenty délkou a cenou nové výstavby zdají spíše nepodstatné. Nové byty nejsou v zásadě potřeba. Pokud by se právě teď nějakým kouzlem objevily, budou rozebrány na spekulaci, tj. stejným mechanismem, kterým jsou mimo trh bydlení drženy již stávající volné bytové kapacity. – Pokud nové byty někde přece jen potřeba jsou, můžeme si posilující korunu zapsat jako faktor proti obávanému zdražování materiálů. Nikdo ale už asi nevěří, že by na cenu nemovitostí měly příznivý vliv podobné drobnosti. Zlevní je teprve významný otřes našich obvyklých očekávání a sentimentů, toto zlevnění může pak ale být masivní.
8. Nemovitosti k bydlení zdražily od roku 2016 tak dramaticky, že to zřejmě překresluje i sociální rozvrstvení společnosti. Půl dekády nazpět bylo ještě možné vymezit střední třídu následujícím způsobem: bydlí ve vlastním, cestuje, v solidních restauracích se stravuje častěji než jen svátečně, za zdravotní a vzdělávací péči v případě potřeby platí nad rámec standardu poskytovaného státem. Pro mladé dospělé s dobrými příjmy, kteří přitom netěží z hmotné podpory svých zajištěných rodičů, dnes už ale taková sociální pozice není dostupná. Mnozí z nich v práci na plný úvazek pravděpodobně zažívají zvláštní situaci: jejich výdělek je až zbytečně vysoký na všechno, co by mohli od života chtít, s výjimkou vlastního bydlení – a na ně naopak nedostačuje. Podmínky, za nichž lze vlastní nemovitost přece jen získat (hypotéka a pracovní nasazení, obé takzvaně „na krev“), pak vytváří dilema, kam se svým životním stylem zařadit. Odložit vlastnické ambice a dál si žít na úrovni vyšších středních tříd (tj. dobře se stravovat, platit např. za kvalitní zubní péči a za vyhovující školku pro děti)? Anebo raději žít ve vlastním, avšak po způsobu nižší střední třídy (to jest trvale šetřit)? Připomeňme: rovnítko mezi výší nájmu v cizím a měsíční splátkou hypotéky ve vlastním je sice další z velmi populárních argumentačních figur, nic však dnes není vzdálenější skutečnosti. Eroduje tak i letitá pravda, že bytové vlastnictví je vynikající investice do sebe sama.
9. Z okruhu svých blízkých jsem nedávno zaslechl: „Nikdo nepřepokládá, že by byty měly zlevňovat.“ Je-li to argument poukazem na moudrost davu, je lichý. Tyto dvě věci totiž za dnešního stavu trhu nejspíše nejsou oddělené: jakmile se to začne ve významnější míře předpokládat, bude se to zároveň už dít.
Výhrada: Mluví-li se v bodě 3 o „výhodných nájmech“, rozumí se výhodnost pro ty, kdo zvažují pořízení nemovitosti jako reálnou alternativu. Celý rozbor je neortodoxním pokusem o nalezení orientace na trhu s bydlením – nepředpokládá však, že důstojné bydlení by měl ve všech případech člověku zajistit právě trh. Zvýšenou aktivitu státu v naplňování potřeby bydlet, jakož i ukončení neúměrné podpory vlastnického bydlení, považuji naopak za velmi žádoucí.
Autor je genealog. O aktuální poptávce po bankovních produktech toho příliš neví. O lidských postojích k majetku na rozměru desítek a stovek let by něco vědět měl.
